Цены на недвижимость в Актобе оттолкнулись от дна. Риэлторы отмечают оживление спроса на покупку квартир и домов в кредит. 

– Эта неделя для нас просто бешеная, – признается риэлтор Наталья. – Все берут квартиры. Мы работаем без перерыва на обед и до 20 часов. В течение двух суток уходят полуторки в районе «Космоса» за $30 тысяч и полуторки в старой части города за $25 тысяч. За две недели продаются по $35-36 тысяч полуторки площадью 34 квадратных метра в панельных домах. У нас в базе есть 2-комнатная квартира в жилгородке за $42 тысячи. Казалось бы, дом не новый, но желающих много. Если сразу после девальвации тенге банки сократили ипотечные займы, то сегодня выдают кредиты под 13-14% годовых. Конечно, это очень дорого, но жизнь заставляет людей залезать в долги.  

Среди клиентов агентств по­явились жертвы экономического кризиса. В 2006-2007 годах они покупали в кредит квартиры большой площади. Не смогли гасить ипотеку. Теперь жилье продано, погашены долги банкам. На остаток денег люди пытаются приобрести крышу над головой. 

– Недавно в Актобе переехала женщина из Кызылорды, – продолжает риэлтор Наталья. – Она не смогла тянуть ипотеку, продала там квартиру. Теперь покупает в Актобе другую. Денег у нее не хватает. Хотя она уже обо­жглась на ипотеке, но берет кредит снова. Два года назад многие продавцы опасались связываться с банками, сейчас пошла обратная тенденция. Недавно мы продавали квартиру на улице Тургенева. За наличный расчет предложение было на $2 тысячи дешевле, хозяева согласились продать 2-комнатную квартиру по ипотечному займу ради $2 тысяч сверху. Им придется месяц подождать, но они получат больше денег. 

– Как изменились цены на недвижимость после девальвации тенге в 2009 году?

– Два года назад сделки шли в основном за наличный расчет. У нас было несколько квартир, которые ушли по низкой цене. Так, 2-комнатную квартиру в районе «Космоса» и площадью 50 квадратных метров в ноябре 2009 года мы продали за $35 тысяч. Сейчас такая квартира стоит $45 тысяч. За $35 тысяч два года назад мы продали квартиру площадью 48 квадратных метров на улице Марата Оспанова. Потребность в жилье большая, и цены начали расти. Есть люди, которые делают на этом деньги. Так, зимой 2011 года наш клиент купил в новом доме за $37 тысяч полуторку площадью 45 квадратных метров. Сегодня она продает ее за $42 тысячи. Сегодня 2-комнатная квартира без ремонта, старой планировки, со смежными комнатами в районе «Океана» стоит $35-36 тысяч. Такая же квартира с ремонтом обойдется уже в $38-40 тысяч. Многие актюбинцы сегодня пытаются улучшить жилищные условия. Они продают две двухкомнатные квартиры и покупают за эти деньги один коттедж. 

– Какие квартиры сложно продать?

– Не пользуются спросом верхние этажи. Даже если в квартире капремонт, стоимость такой квартиры значительно ниже, чем  этажом ниже. К примеру, в одном и том же доме в районе хлебокомбината мы продали квартиру на 4-м этаже площадью 48 квадратных метров за $48. В соседнем подъезде на 5-м этаже точно такую же квартиру покупатели согласны взять только за $38 тысяч. Не спасает продавцов верхних этажей и район. К примеру, месяц назад мы продали 2-комнатную квартиру на 5-м этаже в доме с протекающей крышей за $29 тысяч. Комнаты были смежные, дом панельный, район «Электрона». 

Департамент статистики констатирует динамику цен на недвижимость. Так, в июне 2007 года стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке в престижном районе Актобе составляла 160 тысяч тенге за квадратный метр. В июне 2009 года эта же недвижимость стала продаваться по 121,6 тысячи тенге за квадратный метр. Сегодня она составляет 122 тысячи тенге за квадратный метр (cм. таблицу 2). 

Банки ждут роста цен 

Нацбанк РК обнародовал результаты ежеквартального исследования «Состояние и прогноз параметров кредитного рынка». Около 63% опрошенных банков отметили увеличение спроса на продукты кредитования. В предыдущем квартале этот показатель составлял 43%. В то же время на протяжении последних двух кварталов банки ожидали больший спрос на ипотеку, но его не произошло. Согласно исследованию, более половины банков считают, что цены на недвижимость начнут расти. На фоне конкуренции несколько снизились процентные ставки по ипотеке. Основной валютой, на которую предъявляется спрос в розничном кредитовании, стал тенге. Спрос на кредитные продукты в иностранной валюте продолжает снижаться.

–КазТАГ 

СОВЕТЫ ПОКУПАТЕЛЮ

1. При выборе квартиры вас в первую очередь должны устраивать район, этаж, состояние подъезда и двора. Это то, что нельзя изменить или изменить очень сложно. 
2. Многие квартиры в Актобе уже заложены, поэтому нужно тщательно проверять документы. Лучше самостоятельно сходить в ЦОН и взять справку об обременениях на квартиру по ее адресу.
3. Если вас устраивает верхний этаж, то вы можете купить квартиру большей площади, чем планировали. Верхние этажи всегда стоят дешевле. 
4. Если вы готовы отдать 1% от стоимости квартиры риэлтору, заключайте договоры с агентствами по недвижимости.  
5. Познакомьтесь до покупки квартиры с соседями. Как правило, они охотно рассказывают о работе здешнего КСК. Это тоже немаловажно при выборе жилья. 

СОВЕТЫ ПРОДАВЦУ

1. Перед продажей квартиры важно провести черновую работу: заменить трубы, вставить окна, отделать потолки. Проводить капремонт не обязательно. Достаточно наклеить свежие недорогие обои. Вкусы у людей разные. Отделка, в которую вы вложили большие деньги, может не понравиться покупателю. 
2. При продаже квартиры важно найти клиента, которому нужен именно этот район, понравился двор или рядом находится необходимая его ребенку школа. Тогда сделку можно на 50% считать состоявшейся.  
3. Верхние этажи в домах с протекающей крышей не пользуются спросом. Разница в цене с такими же квартирами в середине дома может доходить до $260 за квадратный метр. 
4. Угловую квартиру на первом этаже на центральной улице выгод-  нее продавать под бизнес. 
5. Не жадничайте. Если вы указали в объявлении одну цену продажи со словом «окончательно», а после указываете цену выше, то можете навсегда потерять выгодного клиента.      

До конца года построят 393 квартиры 

В декабре «Жил-стройсбербанк» сдаст вкладчикам три жилых дома. Десятиэтажные кирпичные дома возведут за 8 месяцев. 

«Жилстройсбербанк» продлил прием заявлений от претендентов на квартиры по 90 тысяч тенге за квадратный метр от своих вкладчиков до 1 ноября. Это касается только тех, кто претендует на жилье в микрорайоне «Болашак». Списки желающих жить в микрорайоне «Батыс-2» уже набраны. На сегодня остались вакантные места только на 8-9 этажах. На каждую квартиру по госпрограмме претендуют по 2 вкладчика банка. Первые два этажа отдают строителям для реализации под бизнес и продажу квартир вне госпрограммы. 

Многих настораживают рекордные сроки постройки 10-этажек. Их возведут за 8 месяцев. За качеством строительства смотрит технадзор.

– Я слежу за качеством строитель­ства дома №14 в микрорайоне «Батыс-2», – рассказывает специалист-эксперт ТОО «АктобеСтройЭксперт» Руслан Алгажанов. – Строители подняли уже 8 из 10 этажей. Я смотрю, чтобы не было поломанного кирпича в несущих конструкциях, проводили армирование, заделывали вертикальные швы в кирпичной кладке. Мелкие дефекты были. Мы тут же уведомляли подрядчика, за неделю их устраняли. Еженедельно я выезжаю на стройку, сверяю проведенные работы с проектом. Отклонений нет, все делают, как надо. Я уверен, что строительство будет качественным. 

Докризисные цены выше нынешних на 23-25% 

В 2011 году большую часть жилья актюбинцы строят самостоятельно, каждый квадрат обходится в среднем в 60 тысяч тенге. Квадраты на вторичном рынке в 2 с лишним раза дороже.

Фактическая стоимость строительства жилья изменилась с января по  сентябрь разнонаправленно. В выигрыше те, кто строит жилье самостоятельно. Самим возводить дома стало дешевле почти на 11%. Стоимость каждого квадратного метра жилого дома, построенного населением, составляет в среднем 59,8 тыс. тенге. Из 14,8 миллиарда тенге, вложенных в нынешнем году в строительство жилья, 60% – деньги населения. Бюджет профинансировал в жилищное строительство только 25% от общей суммы вложений. Банки практически свернули кредитование строительства жилья. Их доля – менее 0,6% [cм. таблицу 1]. 

Когда строительством занимаются государство и частные фирмы, фактическая стоимость квадратов существенно увеличивается. За 8 месяцев 2011 г. стоимость квадрата жилья без учета строитель­ства населением составила в среднем 80,5 тыс. тенге.  По сравнению с прошлым годом цифра выросла на 75,8%. В то же время ни государство, ни частные фирмы за 80,5 тыс. тенге жилье не продают. Все, что накручивают сверху, – прибыль.  

В Актюбинской области сохраняется высокая потребность в крыше над головой. По последним данным обл­стата, обеспеченность населения жильем по области составляет 17,3 кв. м на 1 жителя, по городу – 18,9 кв. м на 1 человека. Строительство не успевает за рождаемостью. За год обеспеченность жильем увеличилась на мизерные суммы – 0,2-0,3 кв.м. В целом, по нормам СанПиН, на 1 человека достаточно 18 квадратных метров жилой площади. Однако большинство квадратов сосредоточено в руках ограниченного количества граждан. В очереди на жилье из госжилфонда стоит около 11 тысяч семей-льготников. Сколько семей Актобе не имеют права претендовать на место в этой очереди и не имеют возможности приобрести крышу над головой, никто не подсчитывал.

Имеющие средства и не желающие строить дом самостоятельно скупают квартиры. С 2009 года, когда наступило ценовое дно на недвижимость, стоимость жилья в Актюбинской области существенно не выросла. А по сравнению с докризисным периодом цены, к примеру, на квартиры в кирпичных домах в престижных районах упали на 23%. Цены на квартиры в панельных домах в престижных районах снизились на 25%. Тенденция повышения цен на недвижимость началась, но пока она незначительная. 

Таким образом, по­строить жилье самостоятельно в этом году стоит в среднем 60 тысяч тенге, а купить готовую квартиру в этажном доме – в 2 раза дороже.